Prenájom bytov cez Airbnb bol pre Sefa Raclavského spočiatku len spestrením, spôsobom ako si privyrobiť. Zárobok mu pomáhal splácať hypotéku. A poháňala ho aj predstava, že zahraniční turisti si aj vďaka nemu odnášajú zo Slovensku pekné spomienky.
„Bolo to skvelé obdobie, na ktoré rád spomínam. Lenže netrvalo dlho. Keď sme s kamarátom začali prenajímať viac bytov, čaro sa vytratilo. Už to bola práca, ktorú som nestíhal,“ hovorí Sefo RACLAVSKÝ v rozhovore pre INDEX.
V období pred pandémiou Sefo cez Airbnb prenajímal 80 bytov, čo je kapacita stredne veľkého hotela. Z poslania sa stal biznis – aj s nastavovaním procesov, upratovaním či s psychickým vyčerpaním. Na Slovensku zrejme človeka s väčšími skúsenosťami v tejto „brandži“ nenájdete.
Pandémia však Sefovo podnikanie na Airbnb pochovala. Z biznisu sa úplne stiahol, odsťahoval sa na kopanice pri Starej Turej a dnes sa venuje včelárstvu.
Keď ste začínali s jedným bytom, oplatilo sa vám to finančne?
Bolo to príjemné obdobie. Keď som mal čas, šiel som hosťa počkať na vlakovú stanicu, kúpil som mu lístok na MHD a ukázal okolie. Upratať potom byt mi trvalo asi jeden a pol hodiny.
Súvisiaci článok Byty sú extrémne drahé. Má zmysel kupovať ich na investíciu? Čítajte
Priemerne mi byt na Kozej (v centre Bratislavy – pozn. red.) vygeneroval tržby na úrovni 1100 eur mesačne. Keď sa z toho zaplatila hypotéka, energie a ďalšie náklady, ostalo mi zhruba 500 – 600 eur pred zdanením.
To nebolo veľa na vyžitie. Bral som to ako spôsob, ktorým sa mi spláca byt. Zapáčilo sa mi to a neskôr som na Airbnb zalistoval druhý byt.
Bol váš?
Bol to väčší investičný byt, v ktorom sme bývali s priateľkou. Oba byty som ponúkal hlavne počas letnej sezóny. Oba byty som sám upratoval a riešil operatívu okolo nich. Hoci to bolo časovo náročné, stíhal som a prácu som mal rád.
V tom čase som stretol kamaráta z detstva. Keď som mu vysvetlil, čo robím, nápad ho nadchol. Kúpil si byt a potom auto na lízing. Byt tiež ponúkol na Airbnb a autom začal jazdiť pre Uber. To sa zapáčilo jeho sestre, ktorá vtedy žila v zahraničí. Aj ona v Bratislave kúpila investičný byt. Kamarát spravoval svoj aj jej byt.
Po istom čase sme sa rozhodli spojiť sily. Založili sme eseročku, rozhodili sme siete a na Panskej sa nám následne podarilo získať ďalších osem apartmánov. Ani sme sa nenazdali a už sme mali dvanásť bytov v správe.
Ako sa vám to podarilo?
Veľa firiem z centra mesta odchádza. V našom prípade istý majiteľ prerobil kancelárske priestory na malé garsónky. Keďže sme ho cez známu poznali, prenajali sme si od neho všetky byty. Platili sme mu komerčné nájomné okolo 650 eur za byt. V zmluve sme mali zároveň definované, že byty môžeme ďalej prenajímať cez Airbnb.
Keď máte dvanásť apartmánov, zistíte, že nemáte šancu upratať ich sami. Zo začiatku nám pomohli známi, neskôr sme si najali upratovačky.
O posteľnú bielizeň sme sa starali my dvaja, nakúpili sme práčky. Práce pribúdalo, príchody a odchody, odovzdávanie kľúčov. Telefón nám zvonil počas celého dňa. Začínali sme o šiestej ráno, keď sme odpovedali na prvé otázky od klientov, nasledovala logistika, špinavá bielizeň, upratovanie a poobede odovzdávanie kľúčov. Pri dvanástich bytoch to bolo naozaj časovo náročné.
Ako ste to vyriešili?
Urobili sme webstránku s najčastejšími otázkami a odpoveďami, aby sme odbúrali časť komunikácie. Na odovzdávanie kľúčov sme vymysleli selfcheckiny. To sú boxíky, kde stačí zadať kód, box sa otvorí a zoberiete si kľúče. Boxy boli zvyčajne umiestnené v reštauráciách alebo v kaviarňach, s ktorými sme mali dohodu.
Náš model sa rozniesol k ďalším kamarátom, ktorí mali svoje byty na dlhodobý prenájom. Začali sa nám ozývať, či byty nechceme spravovať. Bolo to pre nich výhodné, platili sme im štandardné nájomné.
Neviem, či by som chcel, aby môj byt dával môj kamarát na Airbnb a striedali sa v ňom ľudia každý deň…
Ak dáte niekomu byt na dlhodobý prenájom, tak sa v ňom správa ako doma. Byt je plnohodnotne využívaný – perie sa v ňom, pozerá televízia, varí. Keď sme takéto byty preberali od známych po dlhodobých nájomcoch, bol masaker ich upratať.
Z pohľadu vlastníka je však komfortné, ak je byt udržiavaný, neustále servisovaný – od vŕzgania postele až po výmenu žiarovky. Tieto nepríjemnosti majiteľovi odpadli a my sme sa starali o to, aby všetko fungovalo. Keď sme v inzeráte tvrdili, že k dispozícii je napríklad funkčná mikrovlnka, nemohli sme si dovoliť, aby nefungovala.
Kedy sa váš model začal rúcať?
Možno to znie zle, ale model začať haprovať, keď Airbnb objavili Slováci. Je to smutné, ale nemali sme horších hostí. Akýkoľvek opitý Angličan bol menej problémový.
Odvtedy nám pribúdali krádeže. Kradli sa žiarovky z nočných lámp, mizli zásoby cestovín a omáčok, ktoré tam boli nachystané pre hostí, sušienky, zubné pasty, hygienický sortiment či dokonca naše čistiace prostriedky.
Akoby si mysleli, že všetko, čo je v byte, je zároveň v cene pobytu. Začali sme si dávať väčší pozor na hostí, dbali sme na ich referencie v profile.
Čo bolo ešte horšie, boli bratislavské prostitútky, ktoré si v našich bytoch striedali klientov. Bolo to nepríjemné, keď prostitútka chodila každú hodinu po iného zákazníka. Vonku stál pasák. Susedia sa začali sťažovať, riešili sme hluk alebo opitosť klientov.
Kým máte jeden-dva byty a komunikujete s hosťami osobne, tak viete, o akú osobu ide. Pri väčšom počte bytov sme boli neosobnejší a veľkú časť komunikácie sme robili cez automatizované e-maily s informáciami.
Riešia platformy hostí, akými sú prostitútky?
Airbnb alebo Booking, kde sme byty tiež ponúkali, takéto problémy neriešia, ich to nezaujíma. Tvrdia, že je to riziko podnikania hostiteľa. Nezrušia účet takejto osobe, pretože platformy žijú z ich provízie.
Prvé byty ste naberali od známych za komerčné nájomné, ale potom ste systém zmenili. Prečo?
Prišli mesiace mimo sezóny. Počas neskorej jesene a zimy je záujem o byty nižší. My sme bez ohľadu na sezónu museli platiť nájomné vlastníkom a zároveň platiť hypotéky za vlastné byty. Mimo sezóny bolo komplikované z Airbnb dosiahnuť zisk.
Pri dvadsiatich bytoch v správe sme sa rozhodli to zmeniť. Povedali sme si, že naberieme ďalšie byty do správy, ale rozhodli sme sa ich len servisovať. To znamená, že vlastník nehnuteľnosti sa stane na Airbnb hostiteľom, ale my mu budeme zastrešovať upratovanie a komunikáciu so zákazníkom.
To znamená, že tržby od Airbnb došli na účet majiteľovi a my sme mu vystavili faktúru. Prípadne sa nastavil co-hosting a Airbnb posielal 80 percent tržby majiteľovi nehnuteľnosti a nám províziu 20 – 30 percent z ceny prenájmu.
Ilustračné foto. (zdroj: SME – Jozef Jakubco)Pri vyššom počte bytov ste si najali externé upratovačky. Ako ste ich zorganizovali pri takomto počte bytov?
Keď sa upratovačky často striedali, tak sme každej museli vysvetliť, kde sa byt nachádza a ako sa doň dostane. Dbali sme na štandardy. Každá upratovačka prešla školením, mali sme vypracovaný čistiaci manuál, ktorý zohľadňoval špecifiká bytu.
Závisí cena ubytovania skôr od lokality, veľkosti alebo vybavenia bytu?
Od lokality. V úplnom centre Bratislave na Panskej, kde sme mali garsónky, sme dosahovali mesačné tržby bez zarátania nákladov okolo 1550 eur. Asi 800 metrov od centra na Kozej bol priemer 1100 eur.
V prípade bytov na Vazovovej, Palisádach či pri autobusovej stanici boli tržby podstatne nižšie a zvyčajne sa tieto byty obsadzovali ako posledné. Vzdialenosť od centra zohráva kľúčovú úlohu. Trojizbák pri Blumentáli zarobil menej ako garsónka na pešej zóne v centre.
Ako ste stanovili cenu?
Súvisiaci článok Kde stráviť netradičnú dovolenku za priaznivé ceny? Čítajte
Upravoval som ju denne aj štyri- až desaťkrát. Pri siedmich bytoch som to robil ručne, ale neskôr som už pracoval so špeciálnym softvérom, kde som mal kalendár a predbežné rezervácie. Keďže sme mali byty nielen na Airbnb, ale aj na Booking.com, bolo treba termíny medzi platformami zladiť.
Úplný základ je stanoviť si férové podmienky s majiteľom bytu. Nie všade sme to odhadli správne. Mali sme pár bytov, pri ktorých dohodnutá nájomná suma nebola taká výhodná, a tak sme sa snažili zvýšiť obsadenosť na maximum. Nebolo nič nákladnejšie než neobsadený byt.
Keď bol slabý dopyt, znížili sme cenu. Táto stratégia fungovala, ale otvárala dvere špekulantom i prostitútkam, ktoré vám spravili oveľa väčšiu škodu. Platí totiž, že čím nižšia cena, tým problémovejší zákazník. Keď si takýto byt rezervoval Slovák na poslednú chvíľu, bolo isté, že v najbližších hodinách budeme riešiť problém.
Čím je bratislavský trh špecifický? Okrem toho, že turisti nechodia na viac nocí?
Funguje na last minute rezerváciách. Mať rezervovaný byt týždeň vopred je v Bratislave vzácnosť. Rezervácie robia turisti, ktorí pôvodne prišli do Prahy alebo do Viedne a do Bratislavy si len odbehli. Pár hodín sa zdržia, prespia a ráno odchádzajú.
Tým, že bratislavský trh funguje na poslednú chvíľu, ceny sa musia upravovať rýchlo. Keď som vstal, upravil som cenu, potom som ju upravil okolo obeda a nakoniec poobede. Reagoval som na obsadenosť v daný deň, prípadne na udalosti, ktoré sa diali v meste.
Pri 80 apartmánoch, ktoré sme mali v správe, sme dosiahli priemernú obsadenosť na úrovni 80 až 90 percent vďaka cenotvorbe.
Na stanovenie cien existujú špeciálne algoritmy, ale tie sú veľmi drahé. Ja som sa spoliehal na skúsenosti, vedel som, kedy zvyčajne prichádzajú rezervácie, a zároveň som sa snažil vyhnúť situácii, keď sa mi v priebehu pár hodín predá dvadsať bytov a ja neviem prečo. Dával som si preto pozor na koncerty alebo zápasy a cenu som vyššiemu záujmu prispôsobil.
Aký softvér ste používali na rezervácie?
Po svete vznikajú rôzne iniciatívy mladých itečkárov, ktorí podnikajú cez Airbnb a vyvinuli si vlastné aplikácie. Cez aplikáciu sa dokážete napojiť na Booking alebo Airbnb, čo nám uľahčilo život.
Cez aplikáciu sa dala poslať automatizovaná uvítacia správa po prijatí rezervácie. To vám v konečnom dôsledku pomohlo s algoritmami Airbnb, ktoré monitorujú, ako dlho hostiteľovi trvá, kým odpovie na správu.
Čím je reakčný čas kratší, tým vás algoritmus Airbnb posúva vo vyhľadávaní vyššie. Zároveň vyhodnocuje aj to, ako často hostiteľ mení popis svojej nehnuteľnosti. Ak ste celý rok nič nezmenili, Airbnb vás znevýhodňuje vo vyhľadávaní.
Softvéry od itečkárov to dokázali robiť samy – v popise pridali bodku, ktorú potom odstránili, prípadne zmenili poradie fotografií. Formálne tak urobili zmenu, ktorú algoritmus Airbnb zaznamenal. Sú to maličkosti, ktorými sme sa snažili dosiahnuť to, aby sme boli čo najvyššie.
Spozorovali ste aj iné zaujímavosti?
Napríklad zalistujete na Airbnb byt s ponukou, ale potom si to rozmyslíte a ponuku na pár týždňov zavriete. Nám sa to stalo vtedy, keď v byte ostal jeho majiteľ dlhšie, ako plánoval alebo niečo dorábal. Keď sme potom byt opäť na portáli otvorili, trvalo neuveriteľných deväť mesiacov, kým sme ho dostali na viditeľnejšie miesto.
To isté sa deje, keď je zle nastavená cena a máte veľa nepredaných nocí. Airbnb si to zrejme vyhodnotí tak, že ste neaktívny, prípadne, že predávate byt cez iné portály, preto vás nebude posúvať nahor.
Existujú triky na to, ako zaujať okrem ceny a lokality? Napríklad zariaďovaním bytu?
Hlavne pri prvých bytoch sme sa snažili nakupovať nábytok a zariadenie, ktoré nebolo z Ikey. Snažili sme sa byty vyšperkovať obrazmi, dekoráciami, čo stálo kopec peňazí a času. Potom sme zistili, že Airbnb zákazník dbá primárne na lokalitu a snaží sa cestovať čo najlacnejšie.
Ukázalo sa to pri ich cestách z autobusovej stanice alebo z letiska do apartmánu. Klienti nechceli používať Uber, aby ušetrili. Radšej šli z letiska MHD s niekoľkými prestupmi. Takže ani fakt pekné byty s krásnymi fotkami mimo najbližšieho centra nám nevedeli priniesť viac peňazí ako staršie byty priamo v centre. Hosť prišiel prespať na jednu noc a časť večera bol aj tak v meste, a nie v byte. Cena a lokalita hrali prím.
V roku 2018 prišiel zlom. K tridsiatim bytom ste pridali ďalších 52 bytov v centre mesta od majiteľa budovy. Ako ste to zvládli?
Získali sme nimi kapacitu pre dvesto ubytovaných hostí. Tie byty vyzerali ako internát so skriňami a posteľami. Byty sme museli dozariaďovať a zaplatiť majiteľovi nájomné vopred. Cez známych sme si požičali veľký balík peňazí, aby sme prvotné náklady zvládli.
Vyše päťdesiat bytov na jednom mieste si vyžiadalo recepciu, prijali sme nových ľudí a zaškoľovali ich. Všetko sme zvládli v priebehu dvoch mesiacov. Bolo to extrémne náročné na čas a vtedy som zrejme vyhorel. Nebavilo ma to.
Na druhej strane mali sme vysoké očakávania. Keď sme mali 80 bytov, predpokladali sme, že budeme mať dvoch manažérov, najmeme si plnohodnotnú upratovaciu službu a nebudeme sa spoliehať na živnostníkov, ktorí neboli vždy spoľahliví. Náklady nám rástli exponenciálne. Zrazu sme zistili, že potrebujeme aj manažéra pre upratovačky…
Už ste boli vlastne hotelom…
Ešte horšie. Do hotela zákazník aspoň príde, ale k nám ľudia volali a chceli vedieť, ako sa k nám vôbec dostanú. Všetko mal zvládať recepčný, ktorý reálne nestíhal, keďže pri pulte stáli traja ďalší ľudia.
Bolo to na prášky. Potom prišli majstrovstvá sveta v hokeji v roku 2019. Začal prudko stúpať počet listingov na Airbnb v Bratislave. Trh bol naddimenzovaný, ceny klesli.
V zimných mesiacoch sme boli v stratách a niektoré byty sme zo zúfalstva museli predávať aj za 25 eur. Bol som už vyčerpaný. Neustále som riešil nejakú pohotovosť a problémy typu zabuchnuté kľúče. Chýbali mi voľné víkendy, večery či sviatky, pretože vtedy prichádzalo najviac ľudí.
Vtedy som si uvedomil, ako mi chýbajú tie časy, keď som mal jeden-dva byty. Rozšírením bytov sa z nás stala ubytovňa a chladné miesto z oboch strán, čo sa podpísalo aj na hodnotení. Uvedomujem si, že sme nevedeli poskytnúť osobný kontakt a ústretovosť hosťom, pretože sme na to nemali kapacitu.
Potom prišla pandémia. Čo sa stalo?
Bola pre mňa vykúpením. Už pred pandémiou som uvažoval, ako by som biznis prenechal niekomu inému a ja by som sa staral len o cenotvorbu odniekiaľ zo zahraničia. Keď sa zatvorili hranice, uvedomili sme si, že to dlhšie ako tri mesiace nezvládneme.
V prvých dňoch pandémie sme trvali na nevrátení peňazí zákazníkov vo všetkým prípadoch, kde to podmienky umožňovali. Vrátili sme peniaze len na výnimky, prípadne tým, ktorí mali poistené storno. Nebolo to príjemné, pretože sme dostávali rozhorčené reakcie od zákazníkov.
Kedy ste biznis vzdali?
Hneď. Do dvoch týždňov sme to dali vedieť všetkým majiteľom nehnuteľností. Niektorí nám na pár mesiacov odpustili nájomné, ale potom to tiež vzdali a našli si do bytov dlhodobých nájomcov.
Svoje byty prenajali pod cenu, pretože nájsť nájomcu bolo počas pandémie náročné. Cestovanie bolo uzavreté, zahraničné cesty neboli a robotníci z Ukrajiny či zo Srbska už z Bratislavy odišli. Na trh sa dostali stovky bytov, ktorým sa uvoľnil nájom.
Aké dlhy vám ostali?
Asi 300-tisíc eur. Vedel som, že to musíme so spoločníkom zaplatiť, pretože som to považoval za férové voči ostatným. Niektorým firmám som podpísal aj osobné ručenie, čo som nemusel, keďže sme eseročka.
Dnes sa Sefo Raclavský venuje včelám (zdroj: Archív S.R.)Ako ste sa po ukončení podnikania ocitli na kopaniciach? A prečo sa venujete včelárstvu?
Vždy som túžil odsťahovať sa na kopanice a privyrábať si, ale už nie ako podnikateľ, keďže s ekonomikou už nechcem mať nič spoločné. Ako živnostník som podnikal už pred finančnou krízou v roku 2008 a skončilo sa to rovnako. Dlhy som splácal ďalších sedem rokov.
Po páde súčasného biznisu som rozpredal materiálne veci ako bicykel, počítač, skrine či matrace, aby som mal niečo pre začiatok. Uvedomil som si, že keď už mám splácať dlhy svojej podnikateľskej naivity opäť, tak nech je to aspoň príjemné a mimo Bratislavy. Spoľahol som sa na prírodu a tradičné odvetvia, ktoré nie sú také spojené s ekonomikou.
S kamarátom sme vysadili sad bobuľovín, potom som si kúpil záhradnú chatku a ako laik som sa začal venovať včelám. Mnohí známi si včely adoptovali. Poslali mi peniaze, aby som kúpil včely a keď bude med, tak im mám poslať zopár pohárov.
Zisťujem, že je mi tu veľmi dobre. Myslel som si, že inteligencia Slovenska je v Bratislave, ale aj tu sú veľmi šikovní ľudia, ktorí v malom podnikajú so zaujímavými projektmi bez reklamy. Z nejakého dôvodu si s nimi dobre rozumiem. Zrazu mi nechýba hektickosť mesta a som pokojnejší.
Čítajte viac: https://index.sme.sk/c/22686652/sefo-raclavsky-prenajimal-desiatky-bytov-cez-airbnb-rozhovor.html
